Rasitteet – mitä eroa on kiinteistö- ja rakennusrasitteella?

Hyvä tapa saada lakimies hiljentymään (edes hetkeksi), on kysyä häneltä, mitä eroa on rakennus- ja kiinteistörasitteella. Molemmat ovat rasitteita, eli kiinteistöön kohdistuvia kiinteistörekisteriin viranomaisen määräyksellä perustettavia maankäyttömääräyksiä, mutta konkreettisten erojen muistaminen voi olla myös ammattilaiselle haastavaa.

Määritelmät

Rakennusrasite tarkoittaa oikeutta käyttää toisella kiinteistöllä olevaa rakennusta.

Kiinteistörasite tarkoittaa oikeutta käyttää toisen kiinteistön aluetta.

Rasitetyypit

Sekä rakennus- että kiinteistörasitteita koskee tyyppipakko. Tämä tarkoittaa, että vain laissa tarkoitettuja rasitteita voidaan perustaa eli rekisteröidä kiinteistörekisteriin.

Rakennusrasitteita ovat seuraavat rakennukseen kohdistuvat oikeudet:  

• perustusrasite (esim. oikeus ulottaa kiinteistön rakennuksen perustus toiselle kiinteistölle)

• rakennerasite (esim. oikeus rakentaa rajalla olevilla rakennuksilla on yhteinen seinä)

• laiterasite (esim. oikeus sijoittaa kiinteistöä palvelevia johtoja rasitetulla kiinteistöllä olevaan rakennukseen)

• käyttörasite (esim. oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kulkuväylää, väestönsuojaa tai autopaikkaa);

• huoltorasite (esim. oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä olevaa lämpökeskusta)

• yhteisrasite (esim. oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevaa kiinteistöjen yhteiseksi tarkoitettua tilaa);

• seinärasite (esim. oikeus jättää palomuuri rakentamatta)

• sietorasite (esim. oikeus ulottaa rakennuksen katto rasitetun kiinteistön puolelle)

• kolmiulotteisen kiinteistön rasite (oikeus hyödyntää rasitetulla kiinteistöllä olevaa rakennusta edellä tarkoitettuihin rakennusrasitteisiin rinnastuvalla tavalla kolmiulotteisen kiinteistön rakentamisen tai käyttämisen vuoksi)

Kiinteistörasitteita ovat seuraavat toisen kiinteistön alueeseen kohdistuvat oikeudet:

• talousveden ottaminen

• talousveden johtamiseen liittyvien johtojen, laitteiden ja rakennelmien sijoittaminen ja käyttäminen

• veden johtaminen maan kuivattamista varten

• viemärijohdon ja jäteveden käsittelyyn liittyvien johtojen, laitteiden ja rakennelmien sijoittaminen ja käyttäminen

• puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen, laitteiden ja rakennelmien sijoittaminen ja käyttäminen

• ajoneuvojen pysäköintipaikan, venevalkaman, laiturin, uimapaikan, puutavaran varastointipaikan ja lastauspaikan käyttäminen ja asemakaava-alueella myös yhteispiha-alueen käyttäminen

• kalastusta varten tarpeellisen maa-alueen käyttäminen

• kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottaminen

• väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittaminen ja käyttäminen

• jätteiden kokoamispaikan tai kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen sijoittaminen ja käyttäminen

• kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueen käyttäminen asemakaava-alueella (myös kolmiulotteisena)

Rasitteen perustamisen edellytykset

Molempien rasitteiden perustaminen edellyttää paitsi edellä käsitellyn tyypin mukaista rasitteen sisältöä mutta myös pääsääntöisesti kirjallista sopimusta kiinteistöjen omistajien kesken. Rasitteiden tulee lisäksi edistää kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä, olla tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle, eikä siitä ei saa aiheutua huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Poikkeustapauksissa molemmat rasitteet voidaan perustaa ilman sopimusta pakkorasitteena.

Rasitteen rekisteröinti

Rasitteiden tyypin lisäksi suurimmat eroavaisuudet rakennus- ja kiinteistörasitteiden välillä liittyvät siihen, minkälaisessa menettelystä ja kenen toimesta nämä perustetaan.

Rakennusrasitteen perustamiseen ei liity varsinaista rasitetoimitusta.  Rakennusrasitteen perustamisesta, muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Rasitteen hakemiseen liittyvissä menettelyissä on siten eroavaisuuksia kuntien välillä, mutta rasitteen perustaminen edellyttää yleisesti kirjallista hakemusta.

Kiinteistörasitteen perustaminen tapahtuu kiinteistötoimituksessa. Rasite voidaan perustaa, muuttaa tai poistaa erillisessä rasitetoimituksessa tai tontin lohkomisen yhteydessä. Kiinteistörasitetoimitus tulee vireille Maanmittauslaitokseen toimitettavalla hakemuksella.  

Rasitteen pysyvyys

Molemmat ovat lähtökohtaisesti tarkoitettu pysyviksi oikeuksiksi, eivätkä ne siten lakkaa automaattisesti ilman edellä käsiteltyjä rekisteröintitoimenpiteitä. Molemmat rasitteet voidaan perustaa myös määräaikaisena tiettyyn määräpäivään tai tapahtumaan saakka, jos rasitteen perustaminen pysyvänä oikeutena ei ole tarkoituksenmukaista ja jos perustamiselle on muu erityinen syy.

Kiinteistörasitteiden osalta määräaikaisuus liittyy usein sellaiseen tiedossa olevaan olosuhteiden muutokseen muutos, kuten kunnallisen viemärin tai rakennuskaavatien rakentaminen, jonka seurauksena rasitteen perustaminen on tarpeen vain määräaikaisena.  Määräaikainen rakennusrasite voi tulla kysymykseen esimerkiksi autopaikoitukseen liittyvänä väliaikaisena järjestelynä ennen lopullisten autopaikkojen valmistumista kortteliin.