KHO:2025:6: Kiinteistöverotuksessa erillisen kylpylärakennuksen verotusarvo voitiin arvioida erikseen samassa yhteydessä sijaitsevasta hotellista
Yhteenveto
Hotellirakennukseen tyypillisesti kuuluvien ja majoituskäyttöä palvelevien aula-, ruokailu-, peseytymis- tai saunatilojen olemassaolo ei vielä yksin johda siihen, että jonkin osan rakennuksesta olisi katsottava olevan muussa kuin hotellikäytössä ja että hotellirakennukselle kaavamaisin perustein kiinteistöverotusta varten laskettavaa arvoa olisi korjattava. Hotellirakennukseen kuuluva kylpylä, joka sijoittui majoitustiloista erilleen ja oli tarkoitettu rakennuksessa majoittuvia huomattavasti suuremmalle asiakasmäärälle, voitiin kuitenkin arvostaa erikseen edellyttäen, että kylpyläosa muodosti huomattavan osan koko rakennuksesta. Huomattavuutta oli arvioitava pinta-alojen lisäksi myös rakennuksen eri osien tilavuuksia vertailemalla.
Ratkaisun perusteluista
Korkein hallinto-oikeus totesi tapauksessa, että se rakennus, jonka osarakennuksen kylpylähotelli muodostaa, on ollut pääasiallisesti hotellikäytössä ja tuli siten arvioida toimitilarakennuksen arvioitiperusteita käyttäen. Korkein hallinto-oikeus lisäksi arvioi, voitiinko tästä huolimatta osa rakennuksesta arvioida erikseen käyttäen eri arviointiperustetta.
Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan asiassa on kiinnitettävä huomiota rakennuksen tiloihin kohdistuviin teknisiin vaatimuksiin ja käyttörasitukseen. Myös toimistorakennuksessa on yleensä sellaisia tiloja, joihin kohdistuu toimistotiloja korkeampia teknisiä vaatimuksia ja käyttörasitusta. Niinpä hotellirakennukseen tyypillisesti kuuluvien majoituskäyttöä palvelevien aula-, ruokailu-, peseytymis- tai saunatilojen olemassaolo ei vielä yksin johda siihen, että jonkin osan rakennuksesta olisi katsottava olevan muussa kuin hotellikäytössä ja että hotellirakennukselle kaavamaisin perustein laskettavaa arvoa olisi korjattava. Kysymyksessä olevan kaltaiseen kylpylään kohdistuvat tekniset vaatimukset ja käyttörasitus kuitenkin poikkeavat olennaisesti tavanomaisia hotellitiloja koskevista vaatimuksista ja niihin kohdistuvasta rasituksesta.
Edellä todetun lisäksi korkein hallinto-oikeus katsoi, että lisäksi edellytetään, että kyseinen osa muodostaa huomattavan osan koko rakennuksesta. Se, että kysymys on rakennuksen huomattavasta osasta, ei kuitenkaan edellytä tämän osan muodostavan pääosaa rakennuksesta. Korkein hallinto-oikeus toteaa, että huomattavuutta arvioitaessa ei ole kiinnitettävä huomiota yksin tällaisen osan pinta-alaan suhteessa koko rakennuksen pinta-alaan. Koska myymälätilat on toimistotiloista poiketen arvostettava tilavuusperusteisesti ja koska esitetyn pääpiirustuksen mukaan kylpylätilan korkeus on yli kaksinkertainen rakennuksen muuhun kerroskorkeuteen verrattuna, osan huomattavuutta on arvioitava myös rakennuksen eri osien tilavuuksia vertailemalla.
Johtopäätös
Asiaa uudelleen käsitellessään Verohallinnon on pidettävä kylpytiloja ja hotelliosuutta eri rakennuksina. Verohallinnon on arvioitava, muodostaako kylpyläosa, johon on luettava ainakin allas- ja hoito-osasto, huomattavan osan rakennuksesta, kun huomiota kiinnitetään rakennuksen eri osien pinta-aloihin ja tilavuuksiin. Mikäli kylpyläosan katsotaan muodostavan tällaisen osan, sille on määritettävä muusta rakennuksesta erillinen jälleenhankinta-arvo ja sen ikäalennukset on laskettava erikseen.