KHO:2025:9: Yhteisjärjestelysopimukseen perustuva kiinteistön yhteiskäyttötiloihin kohdistuva oikeuden luovutus kelpaa perusteeksi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi
Yhteenveto:
Maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä tarkoitettu kiinteistöjen yhteisjärjestelyyn perustuva yhteiskäyttötiloihin kohdistuva käyttö- ja hallintaoikeuden luovutus oli sellainen kiinteistöön kohdistuva oikeuden luovutus, josta voitiin hakeutua arvonlisäverolain 30 §:n 1 momentin nojalla verovelvolliseksi.
Korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätös on merkittävä erityisesti uudisasuntohankkeiden parissa työskenteleville. Verovelvolliseksi hakeutuminen edellytyksien täyttyessä luo merkittävän verohyödyn, kun yhteiskäyttötilojen rakentamiseen liittyvät arvonlisäverot voi olla mahdollista hakea takaisin arvonlisäverojen palautuksina.
Kysymyksen asettelu ja ratkaisun perusteena olevat keskeiset seikat
Korkeimman hallinto-oikeuden käsittelemässä verohallinnon ennakkoratkaisupäätöksiä koskevassa asiassa oli ratkaistavana, onko perustettavilla kolmella asunto-osakeyhtiöllä oikeus hakeutua arvonlisäverolain 30 §:n nojalla arvonlisäverovelvollisiksi hallitsemiensa yhteistilojen käyttö- ja hallintaoikeuden luovutuksesta.
Tapauksessa perustettavien asunto-osakeyhtiöiden ja muiden asunto-osakeyhtiöiden välillä oli yhteisjärjestelysopimukseen perustuva oikeussuhde. Sopimuksen perusteella korttelien asunto-osakeyhtiöiden rakennuksiin tultiin rakentamaan yhteiskäyttöisiä tiloja, jotka palvelivat yhteisjärjestelysopimuksessa mainittuja asuntotontteja. Nämä asuntotonttien tilat olivat niin sanottuja yhteiskäyttöisiä tiloja kuten monitoimitiloja, vierasasuntoja, irtaimistovarastoja, pyörähuoltotiloja sekä askartelu- ja soittotiloja. Kukin yhteistila tuli tontille asuinrakennuksen rakennuttavien asunto-osakeyhtiöiden omistaman asuinrakennuksen osaksi ja siten kyseisen asunto-osakeyhtiön omistukseen.
Yhteistilojen rakentamisesta vastasivat perustettavat kolme asunto-osakeyhtiötä, jotka jyvittivät investointikustannuksen kaikille yhteisjärjestelyssä mukana olleille asunto-osakeyhtiöille ja veloittivat kertaluonteisen investointimaksun niiltä asunto-osakeyhtiöiltä, joiden omistamissa asuinrakennuksissa ei ollut yhteistilaa, mutta jotka saivat osaltaan käyttö- ja hallintaoikeuden yhteistiloista. Yhteistilaan kohdistuneista hoito-, huolto-, korjaus-, perusparannus- tai uusimistarpeista vastasivat ensisijaisesti perustettavat asunto-osakeyhtiöt, jotka veloittivat aiheutuneet kustannukset yhteisjärjestelysopimuksen perusteella muilta asunto-osakeyhtiöiltä näiden tonttien rakennusoikeuksien suhteessa.
Muut yhteisjärjestelyssä mukana olleet asunto-osakeyhtiöt kuin perustettavat kolme asunto-osakeyhtiötä saivat omalta osaltaan yhteistiloihin käyttö- ja hallintaoikeuden yhteisjärjestelysopimuksen perusteella kertaluonteisella investointimaksulla ja maksamalla hoitokustannusten korvausta yhteistilat omistaville perustettaville kolmelle asunto-osakeyhtiölle. Tämä sovittiin yhteisjärjestelysopimuksessa siten, että yhteistiloja hallitsevat asunto-osakeyhtiöt luovuttivat yhteistilojen hallinta- ja käyttöoikeuden pysyvästi kaikkien yhteisjärjestelyssä mukana olevien asunto-osakeyhtiöiden yhteiseen hallintaan ja määräysoikeuteen pysyvin ja yhtäläisin käyttö- ja hallintaoikeuksin kaikkien 15 asunto-osakeyhtiön kesken.
Samalla yhteisjärjestelysopimuksella sovittiin, että kaikki asunto-osakeyhtiöt tulivat yhdessä vuokraamaan yhtäläisin käyttö- ja hallintaoikeuksin yhdessä hallitsemiensa yhteistilojen käyttö- ja hallintaoikeuden kokonaisuudessaan erillisellä vuokrasopimuksella B Oy:lle. B Oy:llä oli vuokrasopimuksen perusteella yksinomainen käyttö- ja hallintaoikeus hakemuksessa tarkoitettuihin yhteistiloihin ja oikeus siten itsenäisesti määrittää yhteistilojen käyttäjäkunta, käytön periaatteet ja käyttäjiltä perimänsä maksut. B Oy oli kuitenkin velvollinen käyttämään yhteistiloja ainakin osin arvonlisäverollisena pidettävässä toiminnassaan. Vuokrasopimuksen mukaiset vuokratulot jaettiin investointikustannusten suorittamisen suhteessa kaikkien 15 asunto-osakeyhtiön kesken.
Asunto-osakeyhtiöiden, jotka vuokrasivat yhteistilat vuokrasopimuksella B Oy:lle, katsottiin muodostavan vuokrauksen perusteella arvonlisäverolain 13 §:ssä tarkoitetun yhtymän. Asiassa esitetyt vaatimukset ja asian aikaisemmat vaiheet huomioon ottaen asiassa ei ollut ratkaistavana, kenelle perustettavien kolmen asunto-osakeyhtiöiden tekemien luovutusten katsotaan tapahtuvan. Asian ratkaiseminen perustuu siten siihen, että luovutus tapahtuu perustettavilta kolmelta asunto-osakeyhtiöiltä kaikkien yhteisjärjestelyssä mukana olevien asunto-osakeyhtiöiden muodostamalle yhtymälle.
Perustelut ja johtopäätös
Korkein hallinto-oikeus katsoi asunto-osakeyhtiöiden välillä olleen yhteisjärjestelysopimukseen perustuva oikeussuhde ja välittömän yhteyden yhteistilojen hallinta- ja käyttöoikeuteen liittyvän osuuden ja yhteisjärjestelysopimukseen perustuvien vastikkeiden välillä. Perustettavien kolmen asunto-osakeyhtiön kannalta kysymys oli niiden omistuksessa olevan omaisuuden hyödyntämisestä jatkuvaluontoisessa tulonsaantitarkoituksessa. Yhteisjärjestelysopimukseen perustuva yhteistilojen hallinta- ja käyttöoikeuksien luovuttaminen on siten arvonlisäverolain 1 §:ssä tarkoitettua liiketoiminnan muodossa tapahtuvaa toimintaa. Tämä toiminta kuului korkeimman hallinto-oikeuden mukaan arvonlisäverolain soveltamisalaan. Tällainen kiinteistöjen yhteisjärjestely kuului myös arvonlisäverolain 27 §:n 1 momentin soveltamisalaan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovutuksena.
Arvonlisäverolain 27 §:n 1 momentissa verottomiksi säädetyt kiinteistönluovutukset koskevat erilaisia kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien luovutuksia. Näitä ovat maanvuokraoikeus, huoneenvuokraoikeus, rasiteoikeus ja muut niihin verrattavat kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien luovutukset. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että viimeksi mainittuihin kuuluu myös ennakkoratkaisuhakemuksessa tarkoitettu kiinteistöjen yhteisjärjestely ja sen perusteella tapahtuva kiinteistön osan käyttöoikeuden luovutus. Tästä kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovutuksesta voidaan siten hakeutua verovelvolliseksi arvonlisäverolain 30 §:n 1 momentin perusteella.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että perustettavilla kolmella asunto-osakeyhtiöllä on arvonlisäverolain 30 §:n 1 momentin nojalla oikeus hakeutua arvonlisäverovelvollisiksi hallitsemiensa yhteistilojen käyttö- ja hallintaoikeuden luovutuksista hakemuksessa mainitulle yhtymälle.