Yleinen virhevastuu uuden asunnon kaupassa

Yksi keskeisimpiä lukuja asuntokauppalaissa on uuden asunnon kauppaa koskeva 4 luku ja erityisesti sen virhevastuuta koskevat säännökset. Sekä ostajan että myyjän on syytä ymmärtää asuntokauppalain virhevastuun olennainen sisältö, jotta merkittäviä kustannuksia aiheuttavilta erimielisyyksiltä myöhemmin vältytään.  

Asuntokauppalain 4 luvun 14 § sisältää uuden asunnon kaupan yleisen virhesäännöksen, joka jakautuu kuuteen erilliseen kohtaan. Nämä kuusi kohtaa määrittävät uuden asunnon kaupan virhevastuun olennaisen sisällön. Pykälän ensimmäinen kohta perustuu sopimuksen sisältöön ja 2–5 kohdan mukaisissa virhemääritelmissä on puolestaan kysymys yleisistä vaatimuksista, joita uudelle asunnolle voidaan kohtuudella asettaa.

1. Sopimuksenmukaisuus

Asuntokauppalain 4 luvun 14 § 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Sopimisella tarkoitetaan lähtökohtaisesti kirjallista sopimista ja erityisesti itse asunnon kauppaa koskevan osakekauppakirjan sisältöä. Osapuolten on kuitenkin syytä tiedostaa, että myös suullinen sopiminen tai kauppakirjan ulkopuolella myyjän antamat kirjalliset sitoumukset voivat muodostaa kohdassa tarkoitetun virhevastuun synnyttävän sopimuksen. Pykälän 1 kohdan mukaisessa virhearvioinnissa on ratkaisevaa, mitä on sovittu tai voidaan katsoa sovitun. Esimerkiksi myyjän sähköpostilla antamat ja kauppakirjan sanamuodon kanssa ristiriidassa olevat myyjän sitoumukset voivat synnyttää virhevastuun, mikäli osapuolten tarkoituksen voidaan myöhemmin osoittaa olleen tarkoitus poiketa kauppakirjan sisällöstä tältä osin.   

2. Säännösten- ja määräystenmukaisuus  

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Säännöksessä tarkoitetaan siis laissa tai sitä alemmanasteisissa säädöksissä taikka viranomaisen päätöksissä asetettuja vaatimuksia. Asunto on säännöksen mukaan virheellinen, jos se ei täytä tällaisiin virallismääräyksiin sisältyviä vaatimuksia, olipa kyseessä suunnitteluun tai rakenteisiin liittyvä vaatimus tai esimerkiksi kaavamääräyksiin sisältyvä vaatimus. Rakentamista koskevia laatu- ynnä muita säännöksiä tai määräyksiä on muun muassa rakennusasetuksessa, rakentamismääräyskokoelmassa ja kuntien rakennusjärjestyksissä. Asunnossa on virhe myös siinä tapauksessa, että rakennusvalvontaviranomainen olisi epähuomiossa tai virheellisin perustein hyväksynyt sittemmin säännösten vastaiseksi osoittautuneen rakennuksen. Asunnossa on niin ikään virhe, jos asunto on joitain osin rakennusluvan ehtojen vastainen.

Sanamuodon mukaan asunnon tulee vastata nimenomaan käyttöönottohetkellä voimassa olleita säännöksiä ja määräyksiä. Tämä perustuu siihen, että koska asunto myydään ostajalle uutena, ostajan on voitava lähteä siitä, että asunto kaikilta osin vastaa uudelle asunnolle asetettavia senhetkisiä vaatimuksia. Käytännössä voimaantulosäännökset lähtevät kuitenkin liikkeelle rakennusluvan hakemishetkestä, eivätkä rakennuksen käyttöönotosta. Näin ollen, kun asunto täyttää rakennuslupaa haettaessa lupamääräykset, asunto täyttää myös asuntokauppalain 4 luvun  14 §:n toisen kohdan mukaiset vaatimukset.

3. Terveyshaitattomuus

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle.

Terveyshaittaa koskevana virheenä voitaisiin vedota esimerkiksi siihen, että käytetyt rakenteet osoittautuvat myöhemmin vaarallisen heikoiksi tai että asunnossa käytetty rakennusmateriaali, esimerkiksi maali tai pintakäsittelyaine osoittautuu myrkylliseksi tai allergisoivaksi. Käytännössä asumisterveyskysymykset liittyvät usein kosteusongelmiin, ääneneristykseen tai huoneistojen lämpötiloihin

Säännöksen mukaan tulkinnassa sovelletaan objektiivista arviointia. Tämä tarkoittaa erityisherkkiä tai vahvasti allergisia henkilöitä ei tarvitse ottaa virhearvioinnissa huomioon. Näin ollen, jos hyvin pienelle erityisherkälle ryhmälle aiheutuu esimerkiksi jostakin materiaalista haittaa, kysymyksessä ei ole välttämättä lain tarkoittama virhe. Ainoastaan siinä tilanteessa, että ostajan kyseinen ominaisuus tiedetään, asiasta on informoitava ostajaa. Objektiivisesti arvioiden virheen synnyttää esimerkiksi se, jos maalista haihtuvien höyryjen todettaisiin tai perustellusti epäiltäisiin aiheuttavan vaaraa ihmisten terveydelle yleensä.

Olennaista on myös se, milloin asunnon ominaisuudet aiheuttavat haittaa terveydelle. Esimerkiksi asumisterveysasetuksessa on määritetty toimenpiderajat, mutta sen soveltamisohjeen mukaan toimenpiderajan ylittyessä tulee tutkia, aiheutuuko terveydelle haittaa. Toimenpiderajan ylittyminen ei automaattisesti osoita terveyshaittaa.

4. Hyvän rakentamistavan mukaisuus

Asuntokauppalain 4 luvun  14  §:n 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Arvioitaessa, täyttääkö asunto hyvän rakentamistavan vaatimukset, olisi otettava huomioon muun muassa rakennuksen rakenneratkaisut, rakennusmateriaalit, rakentamismenetelmät sekä rakentamisolosuhteiden asettamat vaatimukset. Vertailukohtana ovat esimerkiksi rakentamismääräykset, keskeiset rakentamisen yleiset laatuvaatimukset sekä Rakennustietosäätiön julkaisemat ohjekortit. Myös alan ammattilaisten keskuudessa vallitsevalla näkemyksellä hyvästä rakentamistavasta on merkitystä.  

Asunnon tulee kestää tavanomaista asumiskäyttöä, Suomen ilmasto-olosuhteita ja sen ympäristön erityisoloja, johon asunto on rakennettu. Säännöksen vastaisena saatettaisiin pitää esimerkiksi tarkoitukseensa huonosti sopivien rakennusmateriaalien tai työtapojen käyttämistä tai kokeiluluonteisten rakenneratkaisujen tai materiaalien käyttämistä ilman riittävää varmuutta niiden kestävyydestä ja laadusta.

Ammattitaitovaatimuksena on merkitystä paitsi menettelytapojen ja materiaalien valinnassa myös valittujen ratkaisujen toteutuksessa. Huolellisuusvaatimus liittyy erityisen korostetusti juuri valittujen teknisten ynnä muiden ratkaisujen toteuttamiseen: sinänsä hyvän rakentamistavan mukainen ratkaisu saattaa yksittäistapauksessa olla ammattitaidottomasti tai muuten huolimattomasti toteutettu.

5. Materiaalien tavanomainen kestävyys ja hyvälaatuisuus

Asuntokauppalain 4 luvun  14  §:n 5 mukaan sikäli kuin rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyn materiaalin laadusta ei ole erikseen sovittu, sen tulee kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan vastata tavanomaisen hyvää laatua.

Säännöksen mukaan ostajalla on oikeus edellyttää käytettyjen rakennusmateriaalien täyttävän kestävyydeltään ja ominaisuuksiltaan sellaisille materiaaleille asetetut kohtuulliset laatuvaatimukset. Vertailukohtana käytettäisiin muita markkinoilta löytyviä ja vastaavaan tarkoitukseen sopivia materiaaleja. Materiaalin kestävyys on säännöksessä mainittu erikseen, mutta arvioinnissa olisi sen ohella otettava huomioon materiaalin muut ominaisuudet, kuten sen turvallisuus, hoito-ominaisuudet ja ulkonäkö.

Asunnon ja sen materiaalien yleistä vähimmäiskestoikää ei ole mahdollista määrittää. Kultakin materiaalilta voidaan kuitenkin edellyttää kohtuullista, materiaalille tyypillistä vähimmäiskestävyyttä. Arviointi joudutaan tekemään tapauskohtaisesti.

Ostajalla olisi oikeus edellyttää asunnon rakentamisessa tai peruskorjauksessa käytettäväitä materiaalilta tavanomaisen hyvää laatutasoa, sikäli kuin materiaalin laatua ei ole sopimuksessa erikseen yksilöity, jolloin hänellä on oikeus edellyttää sopimuksen mukaista laatua. Jos jossakin suhteessa on sovittu tavanomaista paremmasta laatutasosta, edellä käsitellystä pykälän 1 kohdasta seuraa, että sovitusta poikkeava materiaali merkitsee virhettä.

6. Perusteltujen odotuksienmukaisuus

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 6 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Ostajalla on oikeus odottaa uuden asunnon sisältävän normaalin elämisen edellytykset.  Arvioitaessa, mitä ostajalla on perusteltua aihetta odottaa, on merkitystä sekä sillä, mitä ostajilla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa aihetta olettaa, että kyseiseen konkreettiseen kohteeseen ja kauppaan liittyvillä seikoilla. Esimerkkeinä seikoista, joilla voi olla merkitystä tämän säännöksen yhteydessä, voidaan mainita erilaiset asunnon toiminnalliset ominaisuudet kuten säilytystilojen ja valo- sekä sähköpisteiden määrä ja sijainti.

Ostajan perusteitujen odotusten arvioinnissa voi merkitystä olla myös myyjän antamilla yleisluontoisillakin tiedoilla samoin kuin kaupan ehdoilla, varsinkin kauppahinnalla. Ostajalla voi hinta- ja muut seikat huomioon ottaen olla perusteltua aihetta odottaa asunnoita vähimmäisvaatimukset ylittävää laatutasoa.

Säännöksen piiriin voivat kuulua myös tapaukset, joissa asunto ei siihen kohdistuvan, viranomaisen päätökseen perustuvan käyttörajoituksen vuoksi vastaa sitä, mitä ostajalla ollut perusteltua aihetta olettaa. Tällöin on kysymyksessä niin sanottu vallintavirhe. Tämän kaltainen tilanne voisi olla esimerkiksi tapauksessa, jossa rakentamisvalvontaviranomainen ei myönnä täysimääräistä käyttölupaa esimerkiksi parvekkeelle johtuen parvekelasituksien turvallisuuspuutteista.