KKO:2025:19: Korkein oikeus katsoi, että radiomaston sijoittamisoikeudesta maksettavan kohteenkorvauksen arviointi tuli perustaa tuottoarvoon, eikä metsätalousmaan kauppahintaa koskeviin tietoihin
Tiivistelmä
Yhtiölle oli kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen päätöksellä myönnetty sähköisen viestinnän palveluista annetun lain mukainen oikeus sijoittaa matkaviestinverkon radiomasto siihen liittyvine laitteineen ja rakennelmineen A:n omistaman kiinteistön rakentamattomalle metsäpalstalle, jolla radiomasto oli aikaisemmin sijainnut maanvuokrasopimuksen perusteella.
Korkein oikeus katsoi, että kohteenkorvauksen arviointi ei voinut perustua metsätalousmaan kauppahintaa koskeviin tietoihin. Arviointi perustettiin tuottoarvoon, jota arvioitaessa otettiin huomioon aikaisempi vuokrasopimus.
Tausta
Yhtiö on sijoittanut matkaviestinverkon telemaston tukiasemineen ja huoltorakennuksen kiinteistölle X noin 5 000 neliömetrin suuruista maa-aluetta koskevan 25 vuoden määräaikaisen maanvuokrasopimuksen perusteella. Maanvuokrasopimus on päättynyt 31.12.2020, eivätkä yhtiö ja kiinteistön omistaja A ole päässeet sopimukseen alueen uudelleen vuokraamisesta.
Kaupungin rakennusvalvontaviranomainen on yhtiön vahvistanut yhtiön sijoittamissuunnitelman päätöksellään, jolla yhtiölle on annettu olemassa olevalle telemastolle tukiasemineen sekä niihin liittyville laitteille ja rakennuksille sijoittamisoikeus 2 500 neliömetrin suuruiselle alueelle kiinteistöllä X. Yhtiö ja A eivät ole sijoittamissuunnitelman vahvistamisen jälkeen päässeet sovintoon sijoittamisoikeudesta maksettavista korvauksista, vaan korvaukset on ratkaistu kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) mukaisessa järjestyksessä.
Korkeimmassa oikeudessa on kysymys telemastoalueesta määrättävän kohteenkorvauksen määrästä ja erityisesti korvauksen määräämisessä käytettävästä arviointimenetelmästä.
Perustelut
Sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 229 §:n mukaan teleyrityksellä on laissa säädetyin edellytyksin oikeus sijoittaa toisen omistamalle tai hallitsemalle alueelle yleisiä tietoliikenneyhteyksiä palveleva matkaviestinverkon radiomasto tukiasemineen sekä niihin liittyvä laite, kaapeli ja vähäinen rakennelma. Lain mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus saada täysi korvaus sijoittamisesta. Korvauksesta ja sen määräämisestä säädetään lunastuslaissa.
Lunastuslain 29 §:ssä säädetään, että lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta sen mukaan kuin lunastuslaissa säädetään.
Lunastuslain 30 §:n mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
Lunastuslain mukainen täyden korvauksen periaate sisältää pääsääntöisesti kaikkien rahana arvioitavissa olevien etujen menetysten korvaamisen. Täyden korvauksen periaatteella tarkoitetaan sitä, että luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Täyden korvauksen tarkoituksena on saattaa omaisuuden luovuttaja lunastuksen jälkeen taloudellisesti yhtä edulliseen asemaan kuin missä hän oli ennen lunastusta. Korvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2002:69 todennut, että lähtökohtana arviointimenetelmää valittaessa on käypä arvo, jolla tarkoitetaan kohteen todennäköistä kauppahintaa vapailla markkinoilla arviointihetkellä. Korvauksen arviointi tapahtuu siis ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä. Toissijaisesti arvo voidaan määrätä tuottoarvomenetelmällä, jolloin arvo perustuu kohteesta saatavaan tuottoon. Arvioinnissa voidaan käyttää myös kustannusarvomenetelmää, jolloin arvo perustuu kohteen aikaansaamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Arvo voidaan määrätä myös mainittuihin menetelmiin perustuvalla yhdistelmämenetelmällä.
Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 1992:127, että arvioimisen on perustuttava omaisuuden tuottoon, mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä. Omaisuuden tuottoa käytetään siis arviointiperusteena, jos sen mukainen arvo on korkeampi kuin omaisuuden käypä hinta. Edellytyksenä omaisuuden tuoton käyttämiselle arviointiperusteena on kuitenkin, että se osoittaa luotettavasti omaisuuden arvon.
Kohteenkorvaus tässä asiassa
Koska telemastojen sijoittaminen on aikaisemmin perustunut maa-alueen vuokraamiseen, vapaaehtoisiin kauppoihin perustuvaa hintavertailua ei ole tehtävissä. Kun kysymyksessä oleva telemasto sijaitsee metsätalouteen tarkoitetulla alueella, asiassa on esitetty selvitystä hinnoista metsämaan kaupoissa. Korkein oikeus katsoo kuitenkin, että telemastoalueiden osalta on syntynyt pitkäaikaisen sopimusmenettelyn perusteella sellaista erityistä markkina-arvoa, joka ylittää alueen metsätaloudellisen arvon. Kauppa-arvomenetelmän mukaisena vertailukohteena ei siten voida käyttää kysymyksessä olevan alueen metsätalousmaan arvoa 0,60 euroa neliömetriltä. Toisena vertailukohtana asiassa on esitetty tietoja asemakaava-alueen ulkopuolisten asuinrakennuspaikkojen hintatasosta, jonka keskiarvon on todettu olleen 10 euroa neliömetriltä. Korkein oikeus katsoo, ettei telemaston sijoittamislupaan perustuvaa kohteenkorvausta voida tässä tapauksessa perustaa suoraan myöskään telemaston metsätalousmaalla olevasta sijoituspaikasta olennaisesti eroavan asuinrakennuspaikan kauppahintatietoihin.
Korkein oikeus toteaa edellä mainituilla perusteilla, että korvauksen arvioiminen käyvän hinnan perusteella ei ole kysymyksessä olevassa tapauksessa mahdollista. Sen vuoksi kohteenkorvauksen arvon määrittämisessä on perusteltua käyttää tuottoarvoa.
Korkein oikeus katsoi, että muun luotettavan selvityksen ollessa vähäistä tai puuttuessa tuottoarvoon perustuvan korvauksen arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös kysymyksessä olevaa kohdetta koskenut asianosaisten välinen aikaisempi vuokrasopimus. Korkein oikeus arvio tämän perusteella ja maaoikeuden tuomiossa esitetyin tavoin 5 prosentin tuottovaatimuksella pääomitettuna tuottoarvoksi muodostuisi noin 18.000 euroa. Korkein oikeus harkitsee kohteenkorvaukseksi 18 000 euroa, jonka voidaan tässä tapauksessa katsoa vastaavan omaisuuden käypää arvoa