Maakaari muuttui – mitä kaikkien kiinteistöjen parissa työskentelevien on syytä tietää?

Kiinteistön kauppaa sääntelevä maakaari muuttui 1.11.2024 merkittävällä tavalla. K&C Real Estate Lawyers koosti tiivistelmän keskisimmistä muutoksista kaikkien kiinteistöjen kanssa työskentelevien kannalta:

1. Kaupanteosta kieltäytymisen seuraamukset - esisopimus sai sitovuutta ilman määrämuotoa 

Ennen maakaaren muutosta ainoastaan muotomääräykset täyttävä kaupanvahvistajan vahvistama tai Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa tehty esisopimus aikaansai sitovan sopimuksen osapuolten välille.

Muutosten myötä esisopimukset saavat sitovuutta ilman määrämuotoa. Nyt myös ilman kiinteistönkaupan muotovaatimuksen noudattamista tehdyssä esisopimuksessa voidaan ennalta määrätä kaupan tekemisestä kieltäytymisestä maksettavasta korvauksesta.

Esisopimuksia, jotka eivät ole määrämuotoisia ja joihin on sisältynyt esimerkiksi sopimussakkoa koskevia ehtoja, on tehty jo ennen maakaaren muutosta. Maakaaren muutos kuitenkin merkittävästi selkeyttää ehtojen sitovuutta ja täytäntöönpanon edellytyksiä.

2. Yksin omistetun kiinteistön hallinnanjakaminen mahdollistui

Ennen muutosta hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen oli mahdollista vasta, kun kiinteistöllä oli useampi omistaja eli yhteisomistussuhde.

Maakaaren muutoksen myötä kiinteistön hallinnan jakamista koskeva sääntely muuttuu siten, että hallinnan jakamisen kirjaaminen on mahdollista kiinteistön ainoan omistajan ilmoituksesta jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä.

Esimerkiksi kiinteistökehittäjänä toimiva omistaja voi muutoksen myötä ensin solmia hallinnanjakosopimuksen ja tämän jälkeen vasta luovuttaa määräosat hankkeiden toteuttajille. Tämän edistää erityisesti kiinteistökehittäjänä toimivan omistajan kiinteistökohteiden myyntitoimintaa.

3. Panttaamattomuussitoumus voidaan kirjata

Elinkeinonharjoittajan antama panttaamattomuussitoumus eli niin sanottu negative pledge -sitoumus voidaan jatkossa kirjata kiinteistöön kohdistuvana oikeutena.

Kirjattuna sivullissitovuuden saava oikeus selkiyttää ja vahvistaa sitoumuksen saaneen rahoittajan asemaa. Kirjaamisen myötä sitoumuksen poistaminen edellyttää velkojan suostumusta siitä riippumatta, tiesikö kiinteistön luovutuksensaaja tosiallisesti panttaamattomuussitoumuksen kohdistumisesta kiinteistöön vai ei.

5. Vesialueiden käyttöoikeudet kirjaamisvelvollisiksi ja kiinnityskelpoisiksi

Kiinnostus merituulivoimaa kohtaan on kasvamassa Suomessa. Maakaaren sanamuodot eivät ennen muutosta antaneet tarkkaa vastausta siihen, ovatko merialueelle solmitut vuokrasopimukset kirjattavissa. Maakaarta oli kuitenkin jo ennen muutosta tulkittu merituulivoimalle suotuisaan suuntaan ja myös ennen muutosta solmitut merituulivoimahankkeita koskeneet vesialueiden vuokrasopimukset oli katsottu kirjaamiskelpoisiksi.

Maakaaren muutoksen myötä myös vesialueisiin kohdistuvat määräaikaiset ja siirtokelpoiset käyttöoikeudet tulevat kirjaamisvelvollisuuden alaisiksi ja kiinnityskelpoisiksi.

Muutoksella on tarkoitus mahdollistaa voimalaitoskokonaisuuden toiminnan ja käyttöoikeuden vakuuskäytön kannalta merkityksellisten sopimuksen perusteella alueella olevien tai sille rakennettavien rakennusten ja laitteiden kirjaamis- ja kiinnityskelpoisuus. Jo ennen lain voimaantuloa tehtyjen vesialueen käyttöoikeutta koskevien ja kirjaamisvelvollisuuden alaan kuuluvien sopimusten osalta on säädetty kahden vuoden kirjaamisajasta lain voimaantulosta lukien.

6. Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaus

Ennen maakaaren muutosta rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen kirjaus kiinteistön käyttöoikeuteen kuuluvaksi oli mahdollista ainoastaan elinkeinotoiminnassa.

Rajoituksen todettiin rajoittavan tarpeettomasti rakennusten luovuttamista käyttöoikeuteen kuuluvaksi yksityisten välisissä luovutuksissa ja maakaaren muutoksessa tästä luovuttiin. Ehdotus tulisi jatkossa mahdollistamaan myös esimerkiksi sale and lease back -sopimusten kirjaamisen kiinteistötietojärjestelmään. Kirjaamisen edellytyksenä olisi kuitenkin edelleen, että kirjattavan oikeuden kohde palvelee kiinteistön käyttötarkoitusta.

Muutosta koskevan hallituksen esityksen mukaan vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella kirjattava oikeus voisi koskea myös esinettä, joka ennen mainitun sopimuksen tekemistä sijaitsee kiinteistöllä. Näin ollen muutosten myötä oikeuksien kirjaaminen voisi koskea jo entuudestaan kiinteistöllä sijaitsevia rakennuksia tai laitteita.