Mikä on yhteisjärjestelysopimus ja milloin se laaditaan?
Mikä on yhteisjärjestelysopimus?
Yhteisjärjestelysopimus on kiinteistönomistajien välinen sopimus kiinteistöjen yhteisjärjestelystä ja näihin liittyvistä asioista kuten kunnossapidosta ja kustannustenjaosta.
Yhteisjärjestelyn perusajatuksena on sopia niistä kiinteistöjen yhteisistä toiminnoista, jotka kannattaa toteuttaa yhdessä ja tavoitteena on siis selkeyttää kokonaisuuden hallintaa kaikkien kannalta. Sopimuksen sisällön määrittelevät kiinteistöjen tarpeet.
Tyypillisesti yhteisjärjestelysopimuksilla sovitaan esimerkiksi kiinteistöjen yhteisistä piha-alueista, pelastusteistä- ja kulkuyhteyksistä, yhteiskäyttösaunoista, pysäköinnistä, jätehuollosta, hulevesien järjestämistä, viemäröinnistä, vesijohdoista sekä muista yhdyskuntateknisistä putkista, johdoista ja kaapeleista.
Miksi valita yhteisjärjestely rasitteen perustamisen sijasta?
Yhteisjärjestelysopimuksilla sovitaan usein samoista asioista kuin rasitesopimuksilla. Viranomainen vahvistaa yhteisjärjestelyn päätöksellään ja järjestely rekisteröidään kiinteistörekisteriin rasitteiden tavoin. Kiinteistörekisteristä näkyvät yksittäiset perustetut rasitteet, mutta yhteisjärjestelyn osalta rekisteristä todetaan vain, että yhteisjärjestely on vahvistettu. Sekä rasitteet, että yhteisjärjestely ovat tarkoitettu pääsääntöisesti pysyviksi eli molemmat sitovat rekisteröitynä myös kiinteistön ostajaa. Molempia voidaan muuttaa sopimalla tai tietyin edellytyksin viranomaisten harkinnalla ja päätöksellä.
Yhteisjärjestelysopimuksessa voidaan sopia myös varsinaisista rasitteista, mutta siinä voidaan sopia myös sellaisista oikeuksista, joista rasitetta ei voi perustaa. Esimerkiksi siitä, että kiinteistöjen piha-alueet ovat molempien kiinteistön omistajien yhteiskäytössä, ei voida sopia rasitteena. Tämä johtuu siitä, että rasitteita koskee tyyppipakko eli vain laissa säädettyjä rasitteita voidaan perustaa. Käytännössä katsoen kaikki rasitesopimukset voidaan korvata yhteisjärjestelysopimuksella, mutta kaikkia yhteisjärjestelysopimuksella sovittuja asioita ei voida sopia rasitesopimuksella.
Yhteisjärjestelysopimus on kustannustehokas ja joustava ratkaisu, kun halutaan luoda rasitteen kaltainen pysyvä oikeus, joka rekisteröitynä sitoo myös kolmansia osapuolia. Yhteisjärjestelysopimus kannattaa laatia erityisesti silloin, kun sovittavia rasitteita tai näiden luonteisia oikeuksia on paljon ja näitä tarvitsee useampi kuin kiinteistön omistaja. Sopimuksen laadinta on hyödyllistä esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
Uudisrakentamisen yhteydessä: Kun uudet kiinteistöt tai taloyhtiöt tarvitsevat pääsyn yhteiselle alueelle tai palveluille, on järkevää sopia ennakkoon alueen käytöstä ja kunnossapidosta.
Kiinteistöjen lohkomisen yhteydessä: Jos kiinteistö jaetaan useampaan osaan, ja jaetut kiinteistöt tarvitsevat yhteisiä kulkuyhteyksiä tai palveluja, yhteisjärjestelysopimus varmistaa, että jaettu alue toimii saumattomasti kaikkien osapuolten kannalta.
Kun tarvitaan joustavuutta ilman pysyvää rasitetta: Yhteisjärjestelysopimus voi olla parempi ratkaisu kuin rasite silloin, kun halutaan joustavammin määritellä oikeudet ja velvoitteet ilman pysyvää sitoumusta, joka sitoo myös tulevia omistajia.
Jos halutaan selkiyttää erityisiä käyttö- ja kustannusvastuita: Sopimuksen avulla voidaan tarkasti määritellä esimerkiksi kunkin osapuolen osuus ylläpitokustannuksista tai käytön ajoituksesta (esimerkiksi vuorottaiskäytön tapauksessa).